Последнее обновление: 18.02.2021
Загородными участками сегодня владеют многие россияне. Когда они не на землях, предназначенных для ИЖС, то размещаются в дачных объединениях. В законодательстве для них установлено несколько категорий – садовые и дачные некоммерческие товарищества, партнерства. Важно разбираться, что означают аббревиатуры СНТ, ДНП, от расшифровки этих понятий зависят права и обязанности дачников.
Что такое СНТ?
Расшифровка СНТ – садовое некоммерческое товарищество. Федеральный закон, принятый в 1998 году, уточняет, что это некоммерческая организация, создаваемая самими садоводами. Цель ее существования – ведение совместного хозяйства, организация огородов и садов.
Данное некоммерческое объединение имеет статус юридического лица. Это позволяет регулировать конфликтные ситуации, возникающие между садоводами, касающиеся владения землей, регламентирует права и обязанности.
Вступление и выход из объединения
Стать членом СНТ можно только с согласия других его участников
Особенности вступления в СНТ определены тем же федеральным законом №18. В нем указано, что членами такого товарищества могут быть:
- совершеннолетние граждане Российской Федерации;
- у них в собственности должен быть участок земли, расположенный в границах товарищества.
Решение о вступлении в объединение принимается на общем собрании членов товарищества.
Чтобы вступить в СНТ, необходимо выполнить следующие условия:
- Приобрести земельный участок.
- После официального заключения сделки купли-продажи подать заявление о приеме в члены СНТ. К нему требуется приложить паспорт и бумаги, подтверждающие право владения участком.
- Оплатить вступительные и членские взносы. Их размер и порядок внесения определяется уставом конкретного товарищества.
- На общем собрании принимается решение о включении гражданина в состав членов садового товарищества.
После положительного решения новому члену обязаны в течение 3 месяцев выдать членскую книжку или другой документ, который бы подтверждал его членство в объединении.
При продаже участка членство гражданина прекращается автоматически. Но можно покинуть товарищество, продолжая владеть землей. Правда, это не освободит от обязанностей по внесению платежей и содержанию земли.
При добровольном выходе подается заявление в свободной форме на имя председателя. Отправляя заявление по почте, рекомендуется продублировать его по электронному адресу правления. Юридической силы такая бумага не имеет, но правление будет поставлено в известность. В случае возникновения спорной ситуации вы подтвердите, что направляли такую бумагу.
С этой же целью нужно подготовить два экземпляра заявления, если подаете его лично. Второй забрать себе с отметкой о получении заявления правлением.
Преимущества
СНТ обычно расположены в живописных, экологически чистых местностях
Детально разобраться с тем, что такое СНТ, поможет перечень плюсов и минусов, которые появляются у члена товарищества.
К преимуществам стоит отнести:
- низкую стоимость по сравнению с индивидуальным жилищным строительством;
- начинать строительство дома разрешается на участке любой площади;
- налоговая ставка ниже: если для ИЖС 1,5%, то для СНТ – 0,3%;
- расположение – преимущественно экологически чистые места, с расположенными поблизости водоемами и лесами;
- есть возможность вести хозяйство на землях, отличающихся высокой плодородностью.
Эти факторы становятся решающими для многих при решении приобретать земли в садовых товариществах, становиться их членами.
Недостатки
Однако существуют и минусы. Ведь СНТ – это товарищество, члены которого должны выполнять определенные обязанности, подчиняясь мнению большинства.
К минусам следует отнести:
- Необходимость уплаты сборов. Развитием и благоустройством товарищества садоводы занимаются за собственный счет. На личные средства они содержат правление.
- Отсутствие коммуникаций. По умолчанию в товариществах нет электричества, водопровода, газа, канализации. Проводить их необходимо за свой счет, объединяясь с другими членами.
- Большинство СНТ расположены на значительном расстоянии от городской и районной инфраструктуры.
- На строительство и ремонт дома сложно получить кредит в банке. Ссуды выдают неохотно, под высокую процентную ставку.
- Много времени уходит на оформление налогового вычета.
Эти факторы необходимо учитывать, решая приобрести земельный участок на территории СНТ.
Особенности
Самовольно построенные здания, относящиеся к СНТ, в настоящее время можно узаконить
В садоводческих товариществах действует дачная амнистия, позволяющая регистрировать дома и любые другие постройки по упрощенной схеме.
Сейчас она продлена до 1 марта 2026 года (продлена Госдумой в первом чтении в октябре 2020 года, – примечание автора).
При этом с 1 марта 2019 года владелец обязан согласовывать проект строительства дома с местной администрацией. Власти выдают официальное разрешение сроком на 10 лет.
С участками в садовом товариществе разрешается все то же самое, что и с любой другой собственностью:
- приобретать;
- продавать;
- дарить;
- оставлять в наследство.
Для владельца существуют определенные послабления и ограничения. В СНТ разрешается:
- строить частный жилой дом;
- заниматься возведением хозяйственных построек;
- изменять статус участка;
- вести огородное хозяйство, высаживая сельскохозяйственные культуры.
К ограничениям стоит отнести:
- проведение коммуникаций без согласования с остальными членами объединения;
- организация частной предпринимательской деятельности и подсобного хозяйства;
- запрещается не выполнять правила и устав, принятый на общем собрании.
Помимо садового товарищества существуют еще несколько форм объединений.
ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Это одна из самых распространенных форм в области загородной недвижимости.
В доме, относящемуся к ДНП, можно зарегистрироваться
Важное преимущество заключается в возможности прописаться на территории дачного партнерства, даже без признания дома жилым.
Организовываться ДНП может на участках, относящихся к землям:
- сельхозугодий;
- населенных пунктов.
Дачное партнерство должно состоять не менее чем из 3 человек. Оно также регистрируется в налоговой службе, оформлять статус юридического лица. Существует обязанность внесения взносов, за счет которых существует партнерство.
Вступление и выход из объединения
Для вступления в ДНП требуется написать заявление. Оно рассматривается на общем собрании членов организации, которые принимают решения о зачислении просителя в свои ряды и выделении ему участка земли.
После этого требуется оплатить вступительный взнос, а участок разрешается приватизировать. По закону участки предназначены для строительства сезонных домиков или ведения небольшого дачного хозяйства.
Преимущества
К плюсам владения участком в дачном некоммерческом партнерстве относят:
- Право на строительство дома, который необязательно признавать жилым объектом. При этом дом считается пригодным для постоянного проживания.
- Если партнерство находится в пределах населенного пункта, легко решить вопрос с получением прописки на своем участке.
Эти преимущества многих побуждают к приобретению участков в ДНП.
Недостатки
Минус большинства ДНП – отсутствие инфраструктуры
Но существуют и определенные минусы. Из-за того, что земли ДНП изначально предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности, при строительстве капитального жилого строения возникают определенные трудности.
- Из-за статуса земли не удастся бесплатно рассчитывать на проведение газа и водопровода к дому. Организовать коммуникации допускается только при помощи коммерческих структур за счет владельцев участков.
- Здесь не предполагается возведение объектов социальной инфраструктуры – поликлиник, детских садов, школ.
- Получить ипотечный кредит банке проблематично, так как дачный участок редко соглашаются принять в качестве залога.
Если происходит ликвидация партнерства, у его членов остаются права на земельные участки и всю расположенную на них недвижимость.
Особенности
Создание дачного партнерства предполагает совместное решение бытовых и юридических вопросов, финансовых проблем. При этом вся прибыль направляется на решение потребностей сообщества.
Особенности функционирования ДНП заключаются в следующем:
- самостоятельно организуются выборы в управляющие органы;
- члены партнерства сами контролируют работу правления;
- в рамках оформленного договора существует возможность использовать по своему усмотрению землю и постройки на ней;
- при ликвидации каждому члену предоставляется доля в общем имуществе.
Главное условие – земля должна быть освоена в течение 3 лет.
Что такое ДНТ?
ДНТ расшифровывается как дачное некоммерческое товарищество. Имущество при этом разделяется на следующие категории:
- если оно было приобретено на взносы всех участников, то считаются собственностью каждого члена;
- если приобреталось на деньги из специального фонда, составленного из членских взносов, пользоваться им может лишь юридическое лицо.
Вступление и выход из объединения
Для вступления в ДНТ необходимо написать заявление. К нему необходимо приложить:
- паспорт;
- бумаги, свидетельствующие о собственности на участок;
- кадастровый паспорт;
- выписку из БТИ.
Разные статусы земельных участков: правовые последствия для покупателя
Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.
Что можно делать с землей
Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.
По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.
важно
Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:
- для сельского хозяйства;
- личного подсобного хозяйства на полевых участках;
- индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- огородничества/садоводства.
Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).
к сведению
Дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет.
Так что вы можете встретить и ДНТ, и СНТ.
Существование их законно (Федеральный закон от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ ).
Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.
Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.
| Вид участка | Что можно делать на земле | Что можно строить |
| Сельскохозяйственное использование | Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.) | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции |
| Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | Производить сельхозпродукцию | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции |
| Для индивидуального жилищного строительства | Выращивать ягоды, овощи, фрукты | Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Для ведения личного подсобного хозяйства | Производить сельхозпродукцию и содержать животных | Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Ведение огородничества | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая |
| Ведение садоводства | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки |
По данным Циан.Журнала
Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя.
Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П).
Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).
ИЖС и садоводство: жить можно
Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.
Роман Бедак,юрист, арбитражный управляющий
Статус земель населенного пункта обязывает местные власти создавать для владельцев таких участков транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.
«Это означает, что участки ИЖС будут обеспечены в приоритетном порядке дорогами, коммуникациями, школами, детскими садами, больницами и прочими социальными объектами по установленным нормативам», —добавляет Наталья Дубина, заместитель руководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service.
А это в свою очередь приводит к удорожанию таких участков по сравнению с иными. По данным компании «Метриум», разница может составлять 15% и более.
https://www.youtube.com/watch?v=SEQy8r87xeU\u0026t=62s
Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.
к сведению
Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома.
Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений.
С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.
Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку.
Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями.
Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.
Александр Беднягин,генеральный директор Московского областного БТИ
Огород и сельхоз: свой угол не построить
Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.
Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.
ЛПХ — всё дело в поле
Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки).
Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено.
В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.
Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства.
Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д.
в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).
Наталья Дубина,замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service
Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.
Размер земельного налога
Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли.
Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).
к сведению
Конкретный размер можно посмотреть в электронных сервисах на официальном сайте Федеральной налоговой службы (в «Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам»). Вам необходимо только выбрать интересующий субъект и муниципальное образование.
Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога).
Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).
Будьте внимательны: если в течение 10 лет с даты госрегистрации права на земельный участок ИЖС не будет построен и зарегистрирован дом, то к размеру налога применят повышенный коэффициент (2). Для других наделов, где разрешено строительство загородных фазенд, такое правило не применяется.
https://www.youtube.com/watch?v=SEQy8r87xeU\u0026t=84s
Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра.
Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту.
В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.
Ежемесячное обслуживание
Тарифы на коммунальные услуги (электричество, газ, вода и пр.) за участок ИЖС в среднем в месяц составляют 10–15 тыс. рублей, а за земли для ЛПХ и садоводства — 2–5 тыс. рублей, отмечают в компании «Метриум». Если участок приобретен в садовом или огородническом некоммерческом товариществе, то владельцам земли придется платить еще и членские и целевые взносы.
Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.
Что проверить, чтобы не купить кота в мешке
Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):
- Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
- Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
- Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
- Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
- Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.
Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.
«Чаще всего или такой участок невозможно оформить, или по его использованию существуют серьезные ограничения. Так, например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене.
Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу.
Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах».
Если хотят изъять участок…
Напоследок собеседница Циан.Журнала дает совет тем, кто уже купил участок, а теперь его хотят изъять для государственных или муниципальных нужд или подвинуть его ради расширения трассы.
Подобные истории уже случались — например, при строительстве трассы М4 «Дон» перед Олимпийскими играми в Сочи в 2014 году, когда на одном из подмосковных участков расширяли трассу для установки пунктов взимания платы.
Тогда местные жители выступили против, и планы строительства были изменены: вместо сноса домов ради стоянки грузовиков было построено новое жилье.
Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.
«Против изъятия земельных участков без компенсации говорит и постановление Конституционного суда РФ. Собственники земельных участков, оказавшихся в зонах с особым режимом застройки уже после их приобретения, смогут получить компенсацию за нанесенный своим правам ущерб.
К соответствующему выводу пришел Конституционный суд РФ в ходе рассмотрения жалобы жительницы Нижнего Новгорода. Это поворотное решение, так как оно фактически остановило изъятие участков под предлогом расположения их в границах зон памятников истории и природных комплексов».
В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.
«Без оформления ЗОП в собственность членам СНТ нужно обращаться в администрацию, чтобы присоединить две бесплатные сотки. Если решили оформлять, то можно пойти напрямую к председателю и общему собранию. В спокойных СНТ присоединение происходит мировым соглашением, обращением в МФЦ, в сложных случаях — со спорами в суде».
Игорь Порхомовский, фотосток
Что такое земли ДНП, ДНТ и СНТ: раскрываем все подробности выбора типа участка
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Сходство и различие земель ДНП, ДНТ, СНТ
Наиболее доступные виды приобретения недвижимости ориентированы на земли и строения, расположенные в массивах:
- дачного некоммерческого партнёрства (ДНП);
- дачного некоммерческого товарищества (ДНТ);
- садового некоммерческого товарищества (СНТ).
Каждая из обозначенных форм собственности относится к виду дачных кооперативов, что объединяет их по принципу разрешенного использования земель.
https://www.youtube.com/watch?v=SEQy8r87xeU\u0026t=125s
Приобретая дачу, многие граждане считают целесообразным ориентироваться на стоимость недвижимости, игнорируя иные факторы, которые могут снизить эффективность владения участком и домиком, если не продумать соответствующие нюансы заведомо.
Соответственно, следует ориентироваться не на сходство принципов использования, а на те или иные виды фактических и юридических отличий.
Зная таковые, можно провести небольшой мониторинг, который позволит покупателям выбрать оптимальный вариант недвижимости.
Итак, что же такое СНТ и ДНП земля, а также ДНТ?
Это участки, которые принадлежат юридическому лицу из числа владельцев ЗУ в обозначенном комплексе. Под юридическим лицом понимается учредитель, который одновременно является членом кооператива. Третьи лица, не имеющие отношения к земельной собственности кооператива, не могут выступать учредителями.
Т.е. под статусом земли ДНП и что это такое подразумевают принадлежность участка юридическому лицу с момента регистрации.
Учредитель выступает посредником для остальных владельцев, которые вступают в члены кооператива с целью использования земель. Он согласовывает с местной администрацией принцип владения массивом, который, как правило, допускает как аренды, так и выкупа. Если граждане ранее не использовали право приватизации ЗУ, они могут приватизировать арендуемый надел.
Руководство осуществляет выборный орган ДНП – правление кооператива. В его ведении находится вся административная деятельность, а так же контроль над эксплуатацией вверенных ему земель. В основном – это земли общего пользования, которыми полностью распоряжается юридическое лицо, им выступает председатель правления.
- ДНП земля и участки на ней могут находиться как на землях сельскохозяйственного назначения, так и на землях поселений.
- ЗУ в городской черте отличаются более высокой стоимостью, но возведённые здесь строения приравниваются к жилым, если дом капитальный и обеспечен инженерными коммуникациями, что допускает его использование в качестве жилого круглогодично.
- Правление ДНП уполномочено формировать инфраструктуру дачного посёлка из средств юридического лица. Здесь требуется соблюдать нормативы:
- обработка почвы – 1 год;
- сроков застройки – 3 года.
Что такое ДНП земли населенных пунктов разобрались, едем дальше.
Что такое ДНТ земля?
Это совместная собственность владельцев ЗУ в пределах дачного посёлка. К собственности граждан относятся непосредственно использующиеся ЗУ, а так же земли общего пользования.
Здесь не сформировано юридическое лицо, данная организация – совокупность собственников дач, которые оформляют ЗУ в собственность.
Кроме этого, они уполномочены нести ответственное распоряжение землями общего пользования, которые являются неделимой собственностью и принадлежат им солидарно, без выдела долей.
Участки ДНТ не предусматривают аренды, так как не имеют представителя в виде учредителя – организатора. Земельная собственность подразделяется:
- на индивидуальную собственность граждан, выступающую в виде принадлежащих им участков и прилегающих дорог, проходов и т.п.
- Земель, которые приобретаются и эксплуатируются за счёт членских взносов граждан.
Так как земли приобретаются путём выкупа, граждане распоряжаются ими по своему усмотрению. То есть здесь не устанавливается регламент объёма возводимых строений и сроков возведения таковых. По усмотрению владельцев, строения могут не возводиться, а участок эксплуатироваться только под насаждения.
Дома в ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Объясняем, что это за буквы и где лучше жить
Земля для дома или для огорода
Земельный кодекс РФ делит землю на несколько типов в зависимости от месторасположения и назначения. Физическим лицам можно использовать только два из них: сельскохозяйственные земли и участки в населённых пунктах, причём каждый вид — для определённых целей.
https://www.youtube.com/watch?v=SEQy8r87xeU\u0026t=142s
В населённых пунктах — городах, сёлах, посёлках городского типа, деревнях, коттеджных посёлках — разрешено любое строительство. А на сельскохозяйственных землях можно построить только садовый дом, и то не всегда. Их главное предназначение — ведение фермерского хозяйства, садоводство и сельхозпроизводство.
ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Объясняем, что это значит
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах и предназначены для возведения домов не выше 3 этажей или 12 метров. Подойдёт для тех, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. На таком участке можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Дом разрешается строить, только если участок расположен в населённом пункте. Подойдёт для тех, кто планирует вести хозяйство.
ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов и занимают более плодородные земли. Подойдёт для тех, кто планирует всерьёз заниматься сельским хозяйством и не исключает возможность построить загородный дом.
Дом для постоянного проживания (ИЖС)
Капитальное строительство разрешено только на участках ИЖС, оно и считается их основным предназначением. Капитальными называются строения с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. Такие дома строят для проживания в течение всего года.
Преимущества:
- У дома есть почтовый адрес, поэтому в нём можно прописаться.
- Обычно вокруг есть вся необходимая инфраструктура, её созданием занимается администрация населённого пункта (коттеджного посёлка или деревни).
- Банки охотно оформляют ипотеку на такие участки.
Недостатки:
- Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован с множеством инстанций (санитарно-эпидемиологическая служба, пожарный надзор, коммунальные службы, градостроительный совет, если дом строится в городе, или местные органы исполнительной власти, если в селе).
- Такие участки дорого стоят.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
Участки ЛПХ всегда находятся за городом, их рекомендуется использовать для ведения личного хозяйства — разведения животных или птиц, выращивания сельхозпродукции. ЛПХ, расположенные в границах населённых пунктов, называют приусадебными участками.
На них можно строить дома, в том числе для постоянного проживания, сараи или другие хозяйственные сооружения, но только после согласования с местной администрацией и с соблюдением всех норм размещения построек. ЛПХ за пределами населённых пунктов называют полевыми участками.
Их используют исключительно для выращивания сельхозпродукции, любое строительство на них запрещено.
Преимущества:
- Можно перевести приусадебный участок в ИЖС. Это повысит его цену.
- Для строительства не требуются согласованный проект и специальное разрешение.
- Банки оформляют ипотеку на такие участки.
- Налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для участков ИЖС.
- На всю продукцию, выращенную на участках ЛПХ, можно получить сертификаты или ветеринарные справки для дальнейшей продажи. Эта деятельность не считается предпринимательской и не облагается налогами.
Недостаток: на участках ЛПХ, которые находятся за пределами населённых пунктов, строить ничего нельзя.
Дача (ДНП)
Главное предназначение таких участков — отдых, но на них обязательно строительство дома. А ещё можно разбить сад и огород, но это по желанию. До недавнего времени ДНП должны были находиться на сельскохозяйственных землях, теперь законодательство разрешает создавать их и внутри населённых пунктов.
Преимущества:
- Невысокая цена.
- Если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную регистрацию.
- К дачам предъявляются менее строгие требования, чем к капитальным домам. Техническую экспертизу постройки делать необязательно.
Недостатки:
- Нужно построить дом.
- Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно, возможно, объединившись с соседями.
- Для постоянного проживания инфраструктура в дачном посёлке обычно развита недостаточно.
- Нельзя построить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
- Банки неохотно дают ипотеку для покупки дач.
Дача и огород (СНТ)
Участки СНТ предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур, всё остальное вторично. На них разрешается строить дома, помещения для выращенного урожая, но это не обязательно. СНТ всегда находятся за границами населённых пунктов, но часто недалеко от них, и владельцы участков могут свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой.
Преимущества:
- Участки обычно стоят значительно дешевле, чем земля для ИЖС (но дороже, чем в ДНП).
- Дом строить необязательно.
- Часто расположены в красивых местах с хорошей экологией.
- Более плодородная почва, чем у дачных участков.
Недостатки:
- Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
- Сложно зарегистрироваться в построенном доме (так как он не в населённом пункте).
- Коммуникации нужно подводить за свой счёт.
- Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным (даже если это коттедж для круглогодичного проживания). Это сказывается на его цене.
- Участки СНТ банки неохотно берут в залог.
Садовое и дачное некоммерческие партнёрства — в чем разница?
ДНП и СНТ — объединения людей, которые вместе решают проблемы своей «коммуны». От имени общего юридического лица они занимаются строительством и обслуживанием дорог, коммуникаций, охраной, другими организационными вопросами. Обе формы существуют за счёт взносов их членов, они обычно небольшие, но регулярные.
Казалось бы, между ДНП и СНТ нет различий: в большинстве случаев это сад или огород с домом. Но всё не так просто: владельцы участков ДНП обязаны строить дома, а в СНТ — нет, главное — что-нибудь выращивать. Земля на участках ДНП обычно не слишком плодородная — тут же нужно отдыхать, а не об урожае думать, поэтому кадастровая стоимость их ниже.
Почему так трудно прописаться в домах СНТ и ДНП?
Закон не запрещает регистрироваться в домах на этих участках, но сделать это непросто.
Для получения прописки нужен адрес, а у небольших садовых домиков, расположенных за границами населённых пунктов, его просто нет.
Если адрес есть, всё становится проще, иначе приходится проводить экспертизу дома и получать решение суда о его пригодности к проживанию — только так получится в нём зарегистрироваться.
Что выбрать?
Выбор зависит от целей использования земли. ИЖС — оптимальный вариант для строительства капитального загородного дома. Хоть он и обойдётся дороже, зато и продать его можно будет по высокой цене.
Если же главная цель покупки участка — дача с садом или огородом, выгоднее выбирать ДНП.
Стоит такая земля дешевле, дом можно построить и для круглогодичного проживания, но зарегистрироваться в нём, скорее всего, не получится.
Но экономия от покупки земли в ДНП и СНТ для постоянного проживания может быть сомнительная. На участках ИЖС коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация, а в садовых и дачных товариществах всё это придётся делать за свой счёт.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола